Myslíte, že stanovenie ceny za prenájom je hračka? Práve otázka výšky nájmu si žiada výborne premyslenú stratégiu. Prenájom by totiž nemal byť predražený, ale ani zbytočne lacný. Ako cenu za byt správne vybalansovať?
Obrázok: Nájomné si dobre spočítajte.
Nájomné: čo toto slovo vlastne znamená?
Nájomné či nájom je cena, ktorú platí nájomník prenajímateľovi bytu. Skladá sa z finančnej sumy, ktorú nájomník platí za to, že môže v byte bývať, ale aj zo sumy za služby, ktoré sa spája s používaním bytu.
Niektoré poplatky za služby hradí nájomník sám, obvykle sa jedná o:
kúrenie a vodu,
elektrinu,
odvoz komunálneho odpadu,
osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov a pod.
Služby, ktoré platí majiteľ bytu, sú nasledujúce:
fond opráv,
poistenie domu,
odmena správcovi domu alebo štatutárnemu orgánu.
Nájomné teda musí pokryť všetky náklady a výdavky, ktoré majiteľ s bytom má, ale tiež mu musí priniesť zisk.
Faktory ovplyvňujúce cenu nájmu
Než sa rozhodnete byt prenajímať, je vhodné si zistiť aké je jeho ekonomické a trhové nájomné. Tak budete vedieť, či sa vám prenajímanie oplatí.
Ekonomické nájomné pokryje vlastníkovi náklady spojené s prevádzkou bytu a prinesie mu aj požadovaný výnos z vloženého kapitálu. Trhové nájomné odráža aktuálnu situáciu na trhu s nehnuteľnosťami. Trhový nájom ovplyvňuje napríklad lokalita, dispozícia či občianska vybavenosť. Pokiaľ je trhové nájomné vyššie ako ekonomické, oplatí sa vám byt prenajímať.
Medzi základné faktory, ktoré ovplyvňujú cenu nájmu, patria:
Stav a rozloha bytu – s vyšším nájomným sa počíta u väčších a novo zrekonštruovaných bytov s nadštandardným vybavením.
Atraktivita lokality – výhodou je dobrá dostupnosť MHD a ďalších dopravných liniek, obchodov, pošty, školy a škôlky, prípadne parkov či zelene.
Zamestnanosť – na cene za prenájom bytu sa podpíše miera zamestnanosti a priemerná mzda.
Úložné priestory – výhodou je, ak má byt pivnica, garáž, pôdu, vstavané skrine, komoru alebo balkón.
Obrázok: Nájomné ovplyvňuje lokalita.
Ako stanoviť optimálnu výšku nájmu
Než do nájomnej zmluvy napíšete cifru, urobte si dôkladný prieskum trhu.
Cenová mapa
Neoceniteľným pomocníkom vám v tomto ohľade bude cenová mapa nájomného. Tá obsahuje informácie o cene za 1 m² bez DPH v obciach, ktoré majú viac ako 5 000 obyvateľov. Ide o priemernú cenu, ktorá vychádza z transakcií, ktoré sa uskutočnili. Vďaka nej zistíte priemerné trhové nájomné v bytoch vo vašom kraji či okolí.
Prejdite realitná inzercia
Vyšetrite si čas, ktorý investujete do rešerše ponúk prenájmov vo vašom okolí. Dôležité pritom je, aby boli byty podobné tomu vášmu. Zamerajte sa preto na veľkosť, dispozičné riešenie aj stav bytu. Navštíviť môžete nielen internetové portály, ale aj najrôznejšie vývesky s ponukou nehnuteľností na prenájom.
Zahrňte do ceny všetky výdavky a poplatky
Do nájomného zahrňte požadovaný zisk a všetky poplatky, ktoré sa s prevádzkou bytu spájajú. Nezabudnite, že aj vás čas niečo stojí. Oplatí sa tiež myslieť na to, že je vhodné mať prostriedky na riešenie neočakávaných udalostí.
S cenou za prenájom súvisí aj cieľový nájomník
Na výšku nájomného má vplyv cieľová skupina vašich budúcich nájomníkov, ale aj či chcete byt prenajímať dlhodobo alebo krátkodobo.
Krátkodobý prenájom – môžete si zaň povedať vyššiu cenu, ale musíte počítať s tým, že sa vám v byte budú nájomníci striedať ako na kolotoči av niektorých mesiacoch môže byť byt dokonca neobsadený.
Dlhodobý prenájom – spája sa síce s nižším nájmom ako v prípade krátkodobých prenájmov, ale prináša vám vidinu stáleho príjmu bez výpadkov.
Stanovte si, komu chcete byt prenajať. Cieľového nájomníka vám z časti definuje samotný byt. Pokiaľ sa nachádza blízko centra, budú o neho mať záujem singles a mladí ľudia. Pokiaľ je v blízkosti školy alebo campusu, bude byt vhodný pre študentov. Ak sa byt nachádza v časti s administratívnymi budovami, počítajte so záujmom zo strán manažérov. Rodiny alebo staršie páry budú mať záujem o byt v blízkosti parkov, ihrísk a zelene.
Obrázok: Cenu stanovte podľa cieľového nájomníka.
Pri výbere nájomníka nezabudnite na jeho dôkladné preverenie. Než s ním podpíšete zmluvu o prenájme, zistite si, či nie je hľadaný políciou, nemá exekúcie alebo či nedlží.
Riziká, ktoré sa spájajú s príliš vysokým či nízkym nájmom
Optimálna hladina nájmu je taká, s ktorou bude spokojný ako prenajímateľ, tak nájomca. Aké riziká so sebou nesie zbytočne predražené, ale aj podozrivo lacná ponuka?
Lacný prenájom
Ak sa rozhodnete byt prenajať výrazne lacnejšie ako vaša konkurencia, môžete sa tešiť na rýchlejšie obsadenie. Navyše si budete môcť zo záujemcov o bývanie vybrať pre vás toho najlepšieho. Je však nutné ho dobre preveriť. Nemá exekúcie a dlhy? Nízke nájomné môže lákať osoby s nestabilným príjmom.
Drahý prenájom
U zbytočne prepáleného nájomného budete pravdepodobne dlho čakať na nájomníka, ktorý bude ochotný sumu uhradiť.
Redakcia radí: Využite moderné trendy a vylaďte interiér svojho domu, či bytu k dokonalosti.
